Fassade in der Altstadt: Was in Gesamtanlagen und Satzungsgebieten im Kreis Ludwigsburg gilt

Drei Begriffe, drei Folgen

Rund um historische Fassaden fallen drei Begriffe, die oft durcheinandergehen. Für Sie als Eigentümer machen sie einen großen Unterschied.

Kulturdenkmal

Ein Gebäude ist ein Kulturdenkmal, wenn an seiner Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. So definiert es das Denkmalschutzgesetz Baden-Württemberg. Ein Kulturdenkmal darf nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde in seinem Erscheinungsbild beeinträchtigt werden. Die Stadt Bietigheim-Bissingen nennt in ihrem Merkblatt neuen Putz und neue Anstriche ausdrücklich als Beispiele für genehmigungspflichtige Arbeiten an einem Denkmal. Ob Ihr Haus dazugehört, sagt Ihnen die untere Denkmalschutzbehörde; manche Städte veröffentlichen auch eine Liste ihrer Kulturdenkmale.

Gesamtanlage

Hier ist nicht das einzelne Haus geschützt, sondern das Bild eines ganzen Straßenzugs oder einer Altstadt. Gemeinden können Gesamtanlagen nach § 19 des Denkmalschutzgesetzes durch Satzung unter Schutz stellen; ältere Gesamtanlagen beruhen auf Verordnungen des Regierungspräsidiums. Das gilt auch für Häuser, die selbst kein Denkmal sind – allerdings nur für das, was man von außen sieht.

Nach derselben Vorschrift muss die Behörde genehmigen, wenn eine Änderung das Bild nur unerheblich oder nur vorübergehend beeinträchtigt; vor ihrer Entscheidung hört sie die Gemeinde.

Gestaltungs- und Erhaltungssatzung

Eine Gestaltungssatzung ist eine örtliche Bauvorschrift der Stadt nach § 74 der Landesbauordnung. Sie legt fest, wie Fassaden, Dächer, Fenster oder Werbeanlagen aussehen dürfen, bis hin zu ausgeschlossenen Farbtönen. Eine Erhaltungssatzung nach dem Baugesetzbuch schützt die städtebauliche Eigenart eines Gebiets: Rückbau, Änderung und Neubau brauchen dort eine Genehmigung. Beide kommen zum Denkmalschutz hinzu und können sich mit einer Gesamtanlage überlagern.

Ein vierter Begriff begegnet Ihnen in manchen Ortskernen zusätzlich: das Sanierungsgebiet. Dort können nach § 144 Baugesetzbuch weitere Vorhaben genehmigungspflichtig sein. Was das für Ihr Vorhaben bedeutet, klärt die Stadt.

Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ein Anstrich nie genehmigt werden muss. Das stimmt nur halb. Nach der Landesbauordnung, zuletzt im März 2026 neu bekannt gemacht, sind Instandhaltungsarbeiten verfahrensfrei; ein Anstrich ist deshalb in der Regel ohne Bauantrag möglich. Dieselbe Vorschrift stellt aber klar, dass auch verfahrensfreie Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen müssen. Dazu gehören das Denkmalschutzgesetz, Gesamtanlagen und Gestaltungssatzungen.

Die Bietigheimer Gestaltungssatzung sagt es ausdrücklich: Sie gilt auch für Maßnahmen, die keine Genehmigung brauchen. In Vaihingen an der Enz müssen sichtbare Änderungen der Farbgebung im Stadtkern sogar eigens angezeigt werden. Wer in der Altstadt ohne Rückfrage einen neuen Farbton aufträgt, riskiert eine Ordnungswidrigkeit. Ausnahmen von der Verfahrensfreiheit sind also Kulturdenkmal, Gesamtanlage, Gestaltungs- oder Erhaltungssatzung und Sanierungsgebiet – fragen Sie im Zweifel vorher bei der Stadt.

Die Altstädte im Kreis Ludwigsburg im Überblick

Ludwigsburg

Die Innenstadt Ludwigsburgs ist barock und gründerzeitlich geprägt. Seit Mai 2015 gilt dort die Erhaltungssatzung „Historische Innenstadt“, grob zwischen Heilbronner Straße, Schloss- und Stuttgarter Straße, Friedrichstraße sowie Bahnhof- und Abelstraße. Rückbau, Änderung und Neubau baulicher Anlagen brauchen eine Genehmigung; ausgenommen sind Änderungen, die das äußere Erscheinungsbild nicht verändern. Ob ein neuer Farbton darunterfällt, sollten Sie vorab mit der Stadt klären. Der Bereich des Marktplatzes ist darüber hinaus als Gesamtanlage denkmalgeschützt, wie die Stadt in ihren Gestaltungsrichtlinien von 2022 festhält. Was wir an Fassaden übernehmen, lesen Sie auf der Seite Fassadenanstrich.

Bietigheim-Bissingen

Hier greifen zwei Ebenen. Die Altstadt Bietigheim ist seit 1982 per Verordnung des Regierungspräsidiums Stuttgart als Gesamtanlage geschützt. Geprägt wird sie laut Verordnung von Ackerbürgerhäusern mit Fachwerk über gemauertem Erdgeschoss. Genehmigungspflichtig ist ausdrücklich die Veränderung des Verputzes und der Farbe der Gebäude, sobald sie von der Straße oder von außerhalb der Altstadt sichtbar ist. Dazu kommt die Gestaltungssatzung Altstadt Bietigheim von 1988. Sie ist erstaunlich konkret:

• Alle Gebäudeseiten bekommen dieselbe Farbe oder Farbkombination.
• Ausgeschlossen sind reines Weiß und sehr helle Töne (Remissionswert 80 bis 100) sowie Schwarz und sehr dunkle Töne (0 bis 15). Bei Fachwerkfüllungen sind helle Töne nach historischem Befund möglich.
• Der Sockel wird farblich abgesetzt; Fensteröffnungen im Putz erhalten Faschen in abweichender Farbe, Holzbekleidungen oder Steingewände.
• Glatte und glänzende Oberflächen sind unzulässig, ebenso Strukturputze mit Rillen, Kringeln oder Blättern.
• Fachwerkfassaden sind zu erhalten; bei größeren Instandsetzungen soll verputztes Sichtfachwerk wieder freigelegt werden.

Für den Ortskern Bissingen gilt eine eigene Gestaltungssatzung, zuletzt 2024 geändert, mit vergleichbaren Farbregeln; dort sind zusätzlich grelle, auffällige Töne ausgeschlossen. Auch für den Bereich der Kammgarnspinnerei gibt es eine Gestaltungssatzung. Zuständige untere Denkmalschutzbehörde ist die Stadt selbst, auch für Ingersheim und Tamm; für gestalterische Fragen nennt sie zusätzlich das Hochbauamt. Mehr: Fassadenanstrich in Bietigheim-Bissingen und Restaurierungsarbeiten in Bietigheim-Bissingen.

Besigheim

Die Altstadt Besigheim steht seit dem 17. März 1983 als Gesamtanlage unter Denkmalschutz, auf Grundlage einer Verordnung des Regierungspräsidiums Stuttgart. Wie wichtig der Stadt das Gesamtbild ist, zeigt ihr Solarkataster von 2025: Darin werden der Blick von der Enz auf die Altstadt und der sogenannte Merianblick von der Weinkanzel am Niedernberg als schützenswerte Ansichten eingestuft. Ansprechpartner ist die Stadt Besigheim, Fachbereich Stadtentwicklung und Bauverwaltung; von dort wird die Planung mit der unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt. Eine eigene Gestaltungssatzung für die Altstadt haben wir bei unserer Recherche nicht gefunden – fragen Sie trotzdem nach. Mehr: Fassadenanstrich in Besigheim, Restaurierungsarbeiten in Besigheim.

Markgröningen

Die Stadt beschreibt Markgröningen als die im 15. Jahrhundert reichste Stadt Württembergs. Ihre Altstadt ist seit einer Satzung des Gemeinderats vom 19. Juni 1984 als Gesamtanlage „Altstadt Markgröningen“ geschützt. Die Satzung nennt die Fachwerk- und Putzfassaden des 15. bis 17. Jahrhunderts ausdrücklich als Teil des geschützten Bildes und regelt die Genehmigungspflicht so:

Zuständig ist die untere Denkmalschutzbehörde beim Landratsamt Ludwigsburg. Die Stadt Markgröningen berät Eigentümer bei der Antragstellung und stellt das Antragsformular und eine Liste der Kulturdenkmale online. Mehr: Fassadenanstrich in Markgröningen, Restaurierungsarbeiten in Markgröningen.

Marbach am Neckar

Die Altstadt Marbach am Neckar ist nach Angaben der Stadt als Gesamtanlage unter Denkmalschutz gestellt, durch eine Verordnung des Regierungspräsidiums Stuttgart. Genehmigungspflichtig sind auch hier unter anderem sichtbare Veränderungen an Verputz und Farbe. Zusätzlich ist die Altstadt förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet: Die Satzung stammt von 2016, wurde 2020 geändert und 2024 erweitert. Laut Bekanntmachung finden die Genehmigungspflichten nach § 144 Baugesetzbuch Anwendung, die Sanierung soll bis Ende April 2027 laufen. Ob Ihr Vorhaben davon berührt ist, sagt Ihnen die Stadt. Mehr: Fassadenanstrich in Marbach am Neckar, Restaurierungsarbeiten in Marbach am Neckar.

Vaihingen an der Enz

Seit dem 21. Oktober 2022 steht die Altstadt von Vaihingen an der Enz samt den frühen Stadterweiterungen und Schloss Kaltenstein als Gesamtanlage unter Denkmalschutz. Die Satzung nennt Verputze und Farben an Fassaden ausdrücklich als genehmigungspflichtig, auch wenn keine Baugenehmigung nötig ist. Anträge gehen an die Stadt als untere Denkmalschutzbehörde.

Dazu kommt die Gestaltungssatzung für den Stadtkern, in ihrer heutigen Fassung seit Oktober 2009 in Kraft. Grundlage für die Farbgebung ist dort eine Farbkartei mit 33 Farbmustern, Strukturputze sind unzulässig. Sichtbare Änderungen der äußeren Gestaltung einschließlich der Farbe müssen – außer bei bloßer Instandsetzung – im Kenntnisgabeverfahren angezeigt werden, mit einer Farbskizze, die die Nachbarhäuser einbezieht. Die Erläuterungen der Satzung raten, beim Neuanstrich zuerst nach älteren Farbschichten zu suchen, und halten fest, dass ein helles Weiß in der Fläche ebenso wenig in die historische Altstadt passt wie eine grelle oder bunte Farbgebung. Eigene Gestaltungssatzungen mit Farbkartei gelten außerdem für die Ortskerne von Roßwag (seit 2001) und Gündelbach (seit 2015). Mehr: Fassadenanstrich in Vaihingen an der Enz.

Und die anderen Orte?

Auch außerhalb dieser Altstädte kann ein Haus Kulturdenkmal sein oder in einem Gebiet mit örtlichen Bauvorschriften liegen. In Möglingen ist der Ortskern Sanierungsgebiet (bis 30. April 2030), in Schwieberdingen das Gebiet „Oberer Schulberg“ (bis 30. April 2031); dort gelten die Genehmigungspflichten nach § 144 Baugesetzbuch. Ein Anruf im Rathaus kostet wenig Zeit. Eine Übersicht der Orte, in denen wir arbeiten, finden Sie im Einsatzgebiet.

Wo die Grenze verläuft – und welche Seite zählt

„Altstadt“ ist im Alltag ein dehnbarer Begriff, im Satzungsrecht nicht. Jede Gesamtanlage und jede Satzung hat einen Lageplan, der das Gebiet grundstücksgenau festlegt. Die Verordnung für Bietigheim verweist auf einen Plan im Maßstab 1 : 500, die Markgröninger Satzung auf einen Plan im Maßstab 1 : 1.000. Beide Texte sagen ausdrücklich, dass jeder den Lageplan während der Dienststunden einsehen kann. Die Grenzen verschiedener Regelwerke müssen nicht deckungsgleich sein: In Bietigheim beschreiben Gesamtanlagen-Verordnung und Gestaltungssatzung ihr Gebiet jeweils eigens.

Auch innerhalb eines Gebiets gilt nicht überall dasselbe. Die Ludwigsburger Erhaltungssatzung unterscheidet im Plan Kulturdenkmale, besonders erhaltenswerte und strukturprägende Gebäude; grau gekennzeichnete Gebäude sind von der Genehmigungspflicht für Rückbau und Änderung ausgenommen.

Und schließlich zählt, was man sieht. Die Verordnungen für Bietigheim und Marbach und die Markgröninger Satzung knüpfen die Genehmigungspflicht für Putz und Farbe daran, dass die Änderung vom öffentlichen Verkehrsraum oder von außerhalb der Gesamtanlage sichtbar ist. Eine Rückseite, die weder von der Straße noch von außen einsehbar ist, kann also anders zu behandeln sein als die Straßenfassade. Bei Kulturdenkmalen gilt diese Einschränkung nicht, und ob eine Seite tatsächlich nicht einsehbar ist, beurteilt die Behörde. Fragen Sie deshalb für jede Seite des Hauses nach, die gestrichen werden soll.

Was das für Farbe, Putz und Fachwerk heißt

Genehmigungspflicht bedeutet nicht, dass alles beim Alten bleiben muss. Sie bedeutet, dass die Wahl begründet und abgestimmt wird. Fünf Punkte begegnen Ihnen dabei immer wieder.

Der Befund entscheidet mit

Die Bietigheimer Satzung verlangt, die Farbgebung entsprechend dem denkmalpflegerisch wichtigen Befund vorzunehmen. Ein Befund heißt: Man stellt fest, welche Farbigkeit am Gebäude historisch belegt ist, etwa anhand älterer Farbschichten. In Bietigheim ist der Befund damit nicht nur eine Hilfe, sondern eine Vorgabe. Ob eine restauratorische Untersuchung nötig ist, entscheidet die Denkmalbehörde; sie wird von Restauratorinnen und Restauratoren durchgeführt.

Hellbezugswert statt Bauchgefühl

Wenn eine Satzung Remissions- oder Hellbezugswerte nennt, geht es um die Helligkeit eines Farbtons auf einer Skala von 0 (Schwarz) bis 100 (Weiß). Reinweiß und sehr dunkle Töne fallen in Bietigheim und Bissingen damit heraus. Den Wert für einen konkreten Farbton nennt der Hersteller. In unserem schriftlichen Angebot stehen Farbton und Material, so dass Sie den Wert vor dem Antrag prüfen können.

Mineralische Systeme für mineralische Untergründe

Ist der Untergrund mineralisch, etwa ein Kalkputz, gibt es ein eigenes Regelwerk der Wissenschaftlich-Technischen Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege (WTA): das Merkblatt 2-12 „Fassadenanstriche für mineralische Untergründe in der Bauwerkserhaltung und Baudenkmalpflege“. Hersteller geben in ihren technischen Merkblättern an, ob ein Produkt danach geeignet ist. Welche Farbe zu Ihrem Putz passt, besprechen wir bei der Besichtigung; Aufbau und Zahl der Anstriche richten sich nach Untergrund und Herstellerangabe. Die Satzungen geben zusätzlich die Oberfläche vor: matt statt glänzend, kein Strukturputz.

Fachwerk braucht eigene Regeln

Fachwerk besteht aus zwei sehr verschiedenen Materialien: dem Holz und den Gefachen. Für die Instandsetzung gibt es deshalb eine eigene Reihe von WTA-Merkblättern, darunter solche zu Beschichtungen auf Ausfachungen und Putzen und zu Beschichtungen auf dem Holz. Welche Farbe auf Balken und Gefache kommt, hängt vom Bestand ab; bei Denkmalen entscheidet die Behörde mit. Schäden am Holz gehören vor dem Anstrich in die Hand einer Zimmerei.

Bietigheim verlangt außerdem, Fachwerkfassaden zu erhalten, und bei größeren Instandsetzungen soll verputztes Fachwerk wieder sichtbar werden. Das kann aus einem geplanten Anstrich ein größeres Vorhaben machen – gut, wenn man es vorher weiß. Kommt bei den Arbeiten Unerwartetes zum Vorschein, etwa alte Malereien, unterbrechen wir und informieren Sie; die Denkmalbehörde muss dann benachrichtigt werden (§ 20 Denkmalschutzgesetz, zufällige Funde).

Eine Musterfläche hilft allen

Ein Farbton wirkt auf Kalkputz in der Abendsonne anders als auf dem Papier. Eine kleine Musterfläche an unauffälliger Stelle zeigt Ihnen und der Stadt, wie das Ergebnis aussehen wird. Auf Wunsch legen wir sie an.

So bereiten Sie den Antrag vor

Je genauer der Antrag, desto leichter die Entscheidung. Das Merkblatt der Stadt Bietigheim-Bissingen zum denkmalschutzrechtlichen Antrag nennt als Beispiel genau diesen Fall: Außenputz ausbessern und neu streichen. Daran orientiert sich diese Liste:

Den Antrag stellen Sie als Eigentümer. Wir unterstützen Sie mit Angaben zu Material, Farbton und Ablauf – zum Beispiel im schriftlichen Angebot –, die Sie Ihrem Antrag beilegen können. Auf Wunsch legen wir eine Musterfläche an und fotografieren den Zustand vorher. Besichtigung und Angebot sind im Einsatzgebiet kostenlos. Wie viel Vorlauf ein Fassadenanstrich generell braucht, lesen Sie in Fassade streichen: Wann ist der richtige Zeitpunkt?